Dubai emlak piyasası uzun süredir Türkiye’de ve bölgede “vergisiz”, “garanti kazançlı” ve “projeden gir, teslimde 1,5 katına sat” gibi iddialarla pazarlanıyor. Sahada yaşananlar ise bu söylemlerin çoğunun pazarlama stratejisi olduğunu açıkça gösteriyor.
Öncelikle şunu netleştirelim:
Dubai’de emlak vergisi yok, bu doğru. Ancak bu tek başına “maliyetsiz yatırım” anlamına gelmiyor.
Projeden Eve Giriş: Rakamlar Neden Şişiyor?
Dubai’de projeden konut alırken sıkça duyulan bir cümle var:
“1’e alıyorsun, proje bitince 1,5 garanti.”
Gerçekte sistem şu şekilde işliyor:
Emlakçı, size “komisyon almıyoruz” diyerek satış yapıyor. Teknik olarak doğru; çünkü komisyonu alıcıdan değil, inşaat firmasından alıyor. Bu oran genelde %3–7, bazı projelerde nadiren %10’a kadar çıkabiliyor.
Peşin ödeme yapılmadığında ise tablo daha da değişiyor.
Örneğin piyasada 1 milyon dirhem olan bir daire:
• Vadeli satışta 1.1 – 1.2 milyon dirhem seviyelerine çıkabiliyor.
• Aynı daire tek daire ve peşin alımda tekrar 1 milyon dirheme, hatta bazen altına inebiliyor.
Yani burada anlatılan “değer artışı”nın önemli bir kısmı, gerçek piyasa kazancı değil, satış stratejisi.
Aidat Gerçeği: Vergi Yok Ama Gider Var
Dubai’de ev aldığınızda emlak vergisi ödemezsiniz, evet.
Ama evi kiraya verdiğinizde veya boş da tutsanız site aidatları tamamen size aittir.
Örneğin Business Bay bölgesinde:
• 30–40 m², 1+0 bir dairenin aylık aidatı 2.000 – 2.500 dirhem civarında.
• Yıllık toplamda bu rakam 20–25 bin dirhemi bulabiliyor.
• Bu da yaklaşık 350–400 bin dolarlık bir daire için ciddi bir kalem demek.
Evi kiraya vermeseniz bile bu gider devam ediyor.
Oturmaya Karar Verirseniz: Belediye Vergisi
Evi aldınız, kiraya vermediniz, kendiniz oturacaksınız.
Bu durumda da masraf bitmiyor.
Su ve elektrik aboneliklerini açtığınız anda, kullanım olmasa bile:
• Aylık 300–500 dirhem arasında belediye vergisi yansıyor.
• Buna site aidatları da ekleniyor.
Yani “oturmazsam masraf yok” algısı da doğru değil.
Neden Her Ev Değerlenmiyor?
Dubai’de konutların büyük bölümünün beklenen hızda değerlenmemesinin en önemli nedenlerinden biri ölçek farkı.
Siz bir yatırımcı olarak:
• 1 evi 1 milyon dirheme alıyorsunuz.
Aynı projede başka bir yatırımcı:
• 30 daireyi tanesi 800–850 bin dirhemden toplu alabiliyor.
Teslim zamanı geldiğinde:
• O yatırımcı 1 milyon yerine 900 bin dirheme satışa koyabiliyor.
• Siz ise kendi dairenizi daha yukarı fiyata satmakta zorlanıyorsunuz.
Sonuç:
Piyasa “yukarı” gidiyor gibi görünse bile bireysel yatırımcı için reel kazanç sınırlı kalıyor.
Dubai’de Emlak Yatırımı Düşünenler İçin 5 Net Uyarı
1. “Komisyonsuz satış” diye bir şey yok
Emlakçı sizden doğrudan para almasa bile, komisyonu inşaat firmasından alır. Bu komisyon, çoğu zaman dairenin satış fiyatının içine zaten yedirilmiştir. Yani “bedava hizmet” algısı gerçeği yansıtmaz.
2. Vadeli alımda fiyat her zaman şişer
Projeden alımlarda peşin–vadeli farkı çok yüksektir. 1 milyon dirhemlik bir daire, vadeli planda 1.1–1.2 milyon dirheme kadar çıkabilir. Teslimde “değer arttı” diye anlatılan rakamların önemli kısmı, baştaki bu farktan kaynaklanır.
3.Aidat, Dubai’de gizli vergidir
Resmi emlak vergisi yoktur ama yüksek site aidatları fiilen düzenli bir vergi gibidir. Özellikle Business Bay gibi merkezi bölgelerde aidatlar, yıllık bazda ciddi bir maliyet oluşturur ve yatırım getirisini doğrudan etkiler.
4. Ev boş dursa da masraf bitmez
Evi kiraya vermeseniz bile aidat ödersiniz. Oturmaya karar verdiğinizde ise, su ve elektrik kullanımınız olmasa dahi belediye vergisi aylık olarak yansır. “Boş dursun, maliyeti olmasın” beklentisi doğru değildir.
5. Küçük yatırımcı, büyük alıcının gölgesinde kalır
Dubai’de büyük yatırımcılar aynı projeden onlarca daireyi ciddi indirimlerle alır. Teslim sonrası bu daireleri daha düşük fiyatlardan piyasaya sürdüklerinde, tek daire alan bireysel yatırımcının satış ve değer artışı beklentisi baskılanır.
