Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli ev, arsa ve tarlalarda önalım hakkına ilişkin rayiç bedel düzenlemesini iptal etti. Yüksek Mahkeme, hâkimin taşınmazın güncel piyasa değerini belirlemesini öngören hükmü Anayasa'ya aykırı buldu. Karar, 9 ay sonra yürürlüğe girecek.
ESKİ DÜZENLEME NASIL UYGULANIYORDU?
Hisseli taşınmazlarda bir ortak, payını üçüncü kişiye sattığında diğer ortaklar önalım hakkını kullanarak dava açabiliyor.
Aralık 2025'te getirilen düzenlemeye göre hâkim, satılan hissenin güncel piyasa değerini belirliyordu. Davayı açan hissedarın da bu tutarı mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakit olarak yatırması gerekiyordu.
Örneğin 1 milyon liraya satılan bir hissenin dava sırasında rayiç değeri 2 milyon lira olarak belirlenirse, önalım hakkını kullanmak isteyen kişiden 2 milyon lira yatırması istenebiliyordu.
AYM RAYİÇ BEDEL UYGULAMASINI NEDEN İPTAL ETTİ?
Anayasa Mahkemesi, hâkimin belirlediği piyasa değerinin gerçek satış bedelinden farklı olabileceğine dikkat çekti.
Yüksek Mahkeme, bu farkın taşınmazı satın alan kişinin zararına veya haksız kazanç elde etmesine yol açabileceğini değerlendirdi. Düzenlemenin tarafların mülkiyet hakları arasında adil denge kurmadığı sonucuna ulaştı.
AYM, rayiç bedel sisteminin yanı sıra düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de iptal etti.
HİSSELİ TAPU SAHİPLERİ İÇİN NE DEĞİŞECEK?
Karar, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarların dava açma hakkı devam ediyor.
Ancak önalım davalarında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin sistem değişecek. İptal edilen düzenlemeden önce satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri esas alınıyordu.
AYM'nin kararı, eski sistemin kendiliğinden geri döneceği anlamına gelmiyor. Yeni uygulamanın nasıl şekilleneceği yapılabilecek yasal düzenlemeye bağlı olacak.
YENİ DÜZENLEME İÇİN 9 AY SÜRE TANINDI
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
Bu tarihe kadar mevcut rayiç bedel uygulaması devam edecek. Türkiye Büyük Millet Meclisi, 9 aylık süre içinde yeni bir düzenleme yapabilecek.
Karar, emlak vergilerini veya belediyelerin belirlediği rayiç değerleri değil, hisseli taşınmazların önalım davalarında ödenecek bedeli ilgilendiriyor.
